Muchos políticos, entre ellos Donald Trump, sueñan con tenerlo todo a la vez: "quieren que la vivienda sea más asequible y, al mismo tiempo, que los precios de la vivienda suban para quienes ya son propietarios". Un gobierno capaz de lograr ambas cosas sería un ejemplo perfecto de “pretender lo imposible”. En la actualidad, solo los propietarios han salido ganando: los precios de la vivienda se sitúan cerca de máximos históricos en muchos países desarrollados.

Por el contrario, quienes desean comprar una vivienda se han visto perjudicados, especialmente después de que la inflación posterior a la pandemia impulsara al alza el rendimiento de los bonos en 2022-2023, encareciendo las hipotecas.

Ahora, el rendimiento de los bonos vuelve a subir -y con él, los tipos de interés hipotecarios-, a medida que los bancos centrales elevan los tipos para combatir una inflación persistente, mientras los gobiernos sufren el peso de una deuda excesiva y tensiones fiscales. 

En EEUU, el tipo de interés medio para un nuevo préstamo hipotecario a 30 años supera el 7%; una cifra superior al 6% de hace un año y casi el doble de lo que era antes de la pandemia. Los costes de endeudamiento también están aumentando en otros países desarrollados. Esta vez, sin embargo, el resultado podría ser una bajada en los precios de la vivienda. Algo que, a pesar de su tendencia a quererlo todo, los políticos deberían celebrar.

Esta nueva oleada de subidas de los tipos de interés aún no es tan intensa como la anterior. Sin embargo, el mercado inmobiliario actual es menos resistente. Dado que las hipotecas a tipo variable se han extendido por todos los países, la perspectiva de unas cuotas mensuales más elevadas podría disuadir a los compradores, sobre todo ahora que los hogares han agotado, en gran medida, los ahorros acumulados durante la pandemia. Por otro lado, la oferta de viviendas ha aumentado ligeramente en comparación con la década de 2010.

Es poco probable que los precios de la vivienda caigan de forma significativa en términos nominales -algo que rara vez ocurre, salvo en recesiones profundas-. No obstante, incluso un descenso tras ajustar los precios a la inflación podría resultar saludable.

Para empezar, si muchas personas no pueden permitirse comprar una vivienda, esto lastra la economía, especialmente en las grandes ciudades que impulsan el comercio del siglo XXI. Aunque en Estados Unidos el crecimiento de los salarios ha superado claramente a la inflación, el coste total de tener una vivienda ha aumentado aún más rápido en los últimos años. Unas viviendas más baratas beneficiarían especialmente a quienes compran su primera vivienda, ya que les cuesta más ahorrar lo suficiente para el pago inicial.

La caída de los precios también podría reactivar el mercado inmobiliario. En los últimos años, este se ha quedado totalmente estancado en lugares donde siguen siendo habituales las hipotecas a tipo fijo, como ocurre en EEUU. Allí, los propietarios se han aferrado a sus hipotecas con tipos de interés bajísimos; como resultado, en los últimos cuatro años se han producido menos transacciones inmobiliarias que en cualquier otro momento desde la crisis financiera mundial entre 2007-2009. Esto ha frenado el dinamismo económico, al reducir la disposición de las personas a mudarse a otros lugares en busca de mejores empleos. En el contexto económico actual, es posible que los propietarios prefieran, por fin, vender ahora en lugar de esperar a que los precios sigan bajando.

Una última ventaja de una caída en el mercado inmobiliario es que sirve para recordar a la gente que la vivienda es una mala inversión a largo plazo. Durante décadas, los gobiernos han instado a las familias a considerar su hogar como un instrumento de ahorro, ofreciendo, además, diversos beneficios fiscales en muchos países. Como activo, la vivienda tiene sus virtudes: los inversores pueden obtener una prima debido a su falta de liquidez, y permite a los ciudadanos corrientes acceder al apalancamiento financiero (dejando al margen el complejo y arriesgado mundo de la inversión minorista en opciones financieras).

Sin embargo, tratar la vivienda habitual como un activo financiero contraviene algunos principios básicos de la inversión, algo que se hace evidente cuando los precios caen. Se trata de un activo sin diversificación (a menos que uno se dedique profesionalmente al alquiler de inmuebles), los riesgos asociados son difíciles de cubrir (los seguros solo ofrecen una protección limitada) y la rentabilidad está fuertemente correlacionada con los ingresos futuros del propietario (una recesión podría provocar tanto una caída de los salarios como una pérdida de valor de la propiedad).

Cuanto más ligadas estén las finanzas de una familia a su vivienda, mayor será la tentación de adoptar una postura de rechazo frente a nuevos proyectos urbanísticos, por temor a que estos reduzcan el valor de su propiedad. Este fenómeno se conoce como NIMBY, ‘Not In My Back Yard’, (no en mi patio trasero).

Las causas del reciente aumento de los tipos de interés -la inflación, el endeudamiento y las tensiones geopolíticas- no son, desde luego, motivo de celebración. No obstante, su impacto en los precios de la vivienda podría ofrecer, al menos, un pequeño consuelo a los que buscan comprar casa.

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